Ne dopusti da te novi propisi o kratkoročnom najmu iznenade. Saznaj šta se tačno mijenja u BiH i kako da tvoj biznis ostane 100% legalan bez suvišnog stresa.
Šta se dešava u susjedstvu? Hrvatska kao upozorenje
Da razumiješ kuda ovo ide, pogledaj šta je Hrvatska uvela od 1. januara 2026.
1. Obavezni registracijski broj za svaku jedinicu
Svaki apartman, svaka soba – mora imati jedinstveni identifikacijski broj. Bez njega? Nema oglašavanja na Booking.com, Airbnb-u, nigdje.
2. Platforme postaju "policija"
Booking i Airbnb će biti zakonski obavezni da:
Provjeravaju da li oglas ima registracijski broj
Uklanjaju oglase bez validne dokumentacije
Dijele podatke s poreznim vlastima
3. Strožije kazne
Govorimo o kaznama od nekoliko hiljada eura za neusklađenost. Ne maraka – eura.
4. Lokalne vlasti dobijaju veću moć
Gradovi mogu ograničiti broj apartmana u određenim zonama, uvesti dodatne takse, pa čak i potpuno zabraniti kratkoročni najam u nekim dijelovima.
Pouka? Ovo nije pitanje "da li" nego "kada" stiže u BiH.
Trenutna situacija u Bosni i Hercegovini
Hajde da budemo iskreni – BiH još uvijek nema jedinstven, jasan zakonski okvir za kratkoročni najam kao što to ima Hrvatska ili EU zemlje.
Ali to ne znači da možeš raditi šta hoćeš.
Šta trenutno moraš imati:
Registraciju djelatnosti – bilo kao obrt ili firma
Prijavu boravka gostiju – policijska prijava u roku od 24 sata
Plaćanje boravišne takse – zavisi od kantona/općine
Fiskalizaciju – izdavanje fiskalnih računa
Porez na dohodak – da, i to se plaća
Problem?
90% vlasnika apartmana u BiH nije potpuno usklađeno sa svim ovim zahtjevima. Neki ne znaju, neki ignorišu, neki se nadaju da ih neće "uhvatiti".
Loša strategija. Jako loša.
5 promjena koje dolaze (i koje moraš očekivati)
Na osnovu trendova u regionu i EU direktiva, evo šta BiH vlasnike apartmana čeka u narednih 12-24 mjeseca:
1. Digitalizacija prijave gostiju
Zaboravi na papire i ručno nošenje u policiju. Dolazi e-Visitor sistem ili nešto slično – online prijava u roku od nekoliko klikova. Ko se ne prilagodi, ispada iz igre.
2. Povezivanje s poreznom upravom
Booking platforme će morati dijeliti podatke o tvojim zaradama direktno s UIO (Uprava za indirektno oporezivanje). Svaka transakcija će biti vidljiva. Više nema "dogovaranja na ruke".
3. Obavezna kategorizacija smještaja
Kao hoteli – i apartmani će morati proći kroz službenu kategorizaciju. Zvjezdice, standardi, inspekcije. Kvalitet će se morati dokazati, ne samo tvrditi.
4. Lokalne takse i ograničenja
Sarajevo, Mostar i druge turističke destinacije će vjerovatno uvesti dodatne boravišne takse i potencijalno ograničiti broj dozvola za kratkoročni najam u centru grada.
5. Strožiji nadzor i kazne
Inspekcije će dobiti više resursa. Kazne će rasti. "Nisam znao" više neće biti izgovor.
Kako se pripremiti? Praktični vodič u 7 koraka
Ne čekaj da te promjene zateknu nespremnog. Evo šta možeš uraditi danas:
Korak 1: Provjeri svoju registraciju
Imaš li sve papire? Jesi li registrovan kao iznajmljivač? Ako nisi siguran – provjeri. Odmah.
Korak 2: Uredi prijavu gostiju
Prijavljuješ li svakog gosta policiji u roku od 24 sata? Ako ne – počni. To je zakonska obaveza koja već postoji.
Korak 3: Vodi evidenciju o prihodima
Svaka rezervacija, svaki prihod – dokumentovano. Kada porezna zakuca na vrata, moraš imati sve crno na bijelo.
Korak 4: Plaćaj boravišnu taksu
Provjeri kolika je taksa u tvojoj općini i plaćaj je redovno. To nije opcija – to je obaveza.
Korak 5: Fiskaliziraj poslovanje
Izdaješ li fiskalne račune? Ako ne, rizikuješ ozbiljne kazne. Fiskalizacija nije komplikovana – samo je treba uraditi.
Korak 6: Prati vijesti i promjene
Zakoni se mijenjaju. Budi informisan. Prati relevantne portale, grupe iznajmljivača, ili još bolje – prepusti to profesionalcima.
Korak 7: Razmisli o profesionalnom upravljanju
Ovo je možda najvažniji korak. Više o tome za sekundu.
Kako Apartino pomaže da ostaneš 100% usklađen?
Evo gdje mi ulazimo u priču.
Apartino nije samo "neko ko ti puni kalendar". Mi smo tvoj partner koji brine o svemu – uključujući i ono dosadno, birokratsko, ali kritično važno.
Šta radimo za tebe:
Automatska prijava gostiju – svaki gost prijavljen na vrijeme, bez tvog angažmana
Kompletna dokumentacija – evidencija prihoda, izvještaji, sve spremno za poreznu
Praćenje zakonskih promjena – mi pratimo, ti se ne brineš
Savjetovanje o usklađenosti – ako nešto nedostaje, kažemo ti i pomažemo da riješiš
Transparentno izvještavanje – uvijek znaš koliko zarađuješ i kuda novac ide
Rezultat?
Ti spavaš mirno. Tvoj apartman zarađuje. Zakoni se poštuju. Inspekcija može doći kad hoće – ti si spreman.
Pogledaj kako to funkcioniše u praksi na našem portfoliju.
Zašto je sada pravo vrijeme za akciju?
Vlasnici koji se prvi prilagode novim pravilima će imati ogromnu prednost:
Manje konkurencije – nelegalni apartmani će nestati s platformi
Bolja vidljivost – platforme će favorizovati usklađene smještaje
Viši kredibilitet – gosti sve više biraju "legalne" opcije
Mir bez stresa – nema straha od inspekcija i kazni
Oni koji čekaju? Riskiraju kazne, gubitak oglasa, i – u najgorem slučaju – potpunu zabranu rada.
Zaključak: Propisi nisu prijetnja – neznanje jeste
Novi zakoni dolaze. To je činjenica.
Ali umjesto da gledaš na to kao na problem, pogledaj kao na priliku. Priliku da se izdvojiš od konkurencije, da radiš legalno i mirno, i da izgradiš održiv posao na duže staze.
Ne moraš sve znati sam. Ne moraš pratiti svaki zakon, svaku promjenu, svaki rok. Za to postoji Apartino.
Mi brinemo o detaljima. Ti uživaš u rezultatima.
Imaš pitanja o usklađenosti tvog apartmana? Javi nam se – besplatna konsultacija je na samo jedan klik.
Apartino – Jer tvoj apartman zaslužuje profesionalca.